Les ventes en état futur d’achèvement (VEFA) sont un mode d’acquisition immobilière très prisé, tant par les particuliers que par les entreprises. Cependant, la complexité de la réglementation applicable à ces ventes peut sembler décourageante. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet de la réglementation des VEFA, afin de vous permettre de maîtriser les principales règles et obligations qui s’imposent aux acteurs de ce type de transaction.
Qu’est-ce qu’une vente en état futur d’achèvement ?
La vente en état futur d’achèvement, également appelée « vente sur plan », désigne le contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier neuf ou rénové avant même que sa construction ne soit achevée. Le bien peut être un appartement, une maison individuelle ou encore des locaux commerciaux. L’acquéreur devient ainsi propriétaire du sol et des constructions existantes au fur et à mesure de leur édification.
Le cadre juridique applicable aux VEFA
La réglementation relative aux VEFA est principalement contenue dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il convient également de se référer au Code civil pour certaines dispositions spécifiques concernant la vente immobilière et aux textes régissant les garanties financières de l’achèvement.
Les obligations du vendeur et de l’acquéreur
Le contrat de VEFA doit être établi par écrit et préciser notamment les caractéristiques du bien vendu, le prix de vente et les modalités de paiement, ainsi que la date prévisionnelle d’achèvement des travaux. Il doit également mentionner les garanties apportées par le vendeur pour assurer l’achèvement des travaux.
Le vendeur a notamment l’obligation de fournir à l’acquéreur un certain nombre d’informations précontractuelles, telles que le plan de situation du terrain, un état descriptif sommaire des travaux à réaliser et une notice descriptive détaillée du logement. Le vendeur doit également fournir une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité.
L’acquéreur, quant à lui, doit respecter les échéances de paiement prévues au contrat et prendre possession du bien dès l’achèvement des travaux.
Les garanties offertes à l’acquéreur
Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur est tenu de fournir plusieurs garanties afin de protéger l’acquéreur contre les éventuels désordres ou malfaçons affectant la construction. Parmi ces garanties figurent :
- La garantie financière d’achèvement (GFA), qui garantit la réalisation des travaux en cas de défaillance du promoteur.
- La garantie décennale, qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.
- La garantie de parfait achèvement, qui engage le promoteur à réparer les désordres constatés lors de la réception des travaux ou pendant l’année qui suit.
Le paiement échelonné du prix de vente
L’un des avantages de la VEFA pour l’acquéreur est la possibilité de payer le prix du bien par échéances successives, en fonction de l’avancement des travaux. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit un calendrier précis pour ces paiements :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations.
- 70 % du prix à la mise hors d’eau (c’est-à-dire lorsque le bâtiment est protégé contre les intempéries).
- 95 % du prix à l’achèvement des travaux d’équipement, de plâtrerie et d’installation des menuiseries extérieures.
- Le solde (5 %) à la remise des clés.
Ce mode de paiement permet ainsi à l’acquéreur de ne pas avancer l’intégralité du prix avant d’avoir pris possession du bien.
Les recours en cas de litige
En cas de litige entre le vendeur et l’acquéreur, la recherche d’une solution amiable est toujours préférable. Toutefois, si cette démarche échoue, les parties peuvent saisir la juridiction compétente pour trancher leur différend. Il est important de rappeler que le délai de prescription pour agir en justice en matière de VEFA est de cinq ans à compter de la réception des travaux.
Dans ce contexte complexe et règlementé, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit, tel qu’un avocat spécialisé en droit immobilier, afin de sécuriser au mieux votre projet d’achat en VEFA.
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